Najem mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego
Głównym celem Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) jest budowa domów mieszkalnych i ich eksploatowanie na zasadach najmu. Oferta towarzystw jest kierowana do wszystkich, których nie stać na zakup mieszkania nowego lub na rynku wtórnym. Do skorzystania z niej zachęcają korzystne warunki najmu lokali w TBS.
Co powoduje, że oferta TBS przebija się na rynku? Przede wszystkim towarzystwa budują tanio - otrzymują na ten cel preferencyjny kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego. Ponadto zazwyczaj głównymi bądź jedynymi - tak jest w naszym przypadku - udziałowcami TBS są gminy, które wnoszą grunt pod budowę i wnoszą środki finansowe na realizację zadań inwestycyjnych, co obniża koszty inwestycji. Warto również wspomnieć o stosunkowo niskich czynszach w porównaniu do wolnorynkowych, a także o tym, że dochody towarzystw nie mogą być przeznaczane do podziału pomiędzy ich wspólników lub członków. Muszą być w całości przeznaczone na działalność statutową.
Najemcą lokalu TBS może zostać tylko osoba fizyczna, która w dniu objęcia lokalu nie posiada innego mieszkania w tej samej miejscowości (ani lokatorskiego, ani własnościowego). Lokum z zasobu TBS może natomiast otrzymać osoba, która posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, o ile opuszcza ją w związku z podjęciem przez któregoś z domowników pracy w miejscowości, gdzie znajdują się budynki towarzystwa. Dochód gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o lokal w TBS nie może przekroczyć ściśle określonego pułapu. Do października 2015r. nie mógł on przekraczać 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, o więcej niż: 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, 80% w dwuosobowym, dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym.
Nowelizacja ustawy z 25.10.2015r. wprowadziła nowe, niższe progi dochodowe dla rodzin zamierzających zamieszkać w lokalu TBS.
Otrzymanie lokalu jest uzależniane od uiszczenia kwoty partycypacyjnej przez najemcę. Wysokość kwoty nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu (przed kolejną nowelizacją z czerwca 2017r. granicą było 25%). Należy dodać, że zawarcie umowy najmu jest uzależnione od wpłaty kaucji na poczet ewentualnych zaległości czynszowych przy opróżnieniu lokalu, czy też pokryciu kosztów ponadnormatywnego zużycia mieszkania przy jego oddawaniu. Wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy. Chcąc bliżej poznać warunki uzyskania lokalu z zasobów TBS, należy skontaktować się z biurem Spółki.
Wysokość czynszu
Limitowanie wysokości czynszu w mieszkaniach TBS nie podlega rygorom ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 9a tej ustawy). Wysokość czynszu w lokalach TBS podlega regulacjom odrębnym. Stawkę za 1 m2 powierzchni określa od 15 października 2004r. odrębnie każde towarzystwo. Poprzednio należało to do zadań gminy, na terenie której znajdowały się zasoby mieszkaniowe TBS. Ogólną zasadą jest, że wysokość stawki czynszu za metr kwadratowy musi być tak ustalona, aby ogólna suma czynszów pozwalała na pokrycie kosztów remontów, eksploatacji i spłaty kredytów zaciągniętych na budowę. Czynsz nie może być jednak wyższy w skali roku niż 5% (przed nowelizacją ustawy było to 4%) wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość tę określa wojewoda dwa razy do roku, odrębnie dla miast będących siedzibą wojewody bądź sejmiku wojewódzkiego i dla pozostałej części województwa. Wartość odtworzeniowa jest odbiciem faktycznych kosztów budowy 1 m2 lokalu w danej miejscowości i dlatego jest bardzo zróżnicowana w zależności od regionu kraju i wielkości powiatu.
Czynsz wyliczony w oparciu o powyższe zasady może nie mieć zastosowania wobec najemcy, którego dochód w trakcie trwania najmu zwiększył się i przekroczył limity pozwalające na uzyskanie mieszkania. Stan dochodów lokatorów jest bowiem kontrolowany przez towarzystwo. Każdy najemca jest zobowiązany raz na 2 lata, w terminie do 30 maja danego roku, złożyć deklarację o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego oraz o wysokości średniego miesięcznego dochodu jego gospodarstwa domowego.
Wypowiedzenie najmu
W interesie towarzystw leży zachowanie trwałości najmu, gdyż tylko regularne wpływy z czynszów pozwalają spłacać kredyt zaciągnięty na budowę lokali. Najemca jednakże powinien się liczyć z możliwością otrzymania wypowiedzenia. Może to nastąpić przede wszystkim w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, a zatem w razie korzystania z lokalu w sposób sprzeczny z umową, niszczenia lokalu, uporczywego zakłócania porządku domowego oraz, co zdarza się najczęściej, w przypadku powstania zaległości czynszowych za co najmniej trzy okresy płatności. Towarzystwo może także wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym w razie złożenia przez lokatora w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą.
Wraz z zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu najemca nabywa prawo do zwrotu zwaloryzowanej kwoty partycypacyjnej. Umowa najmu z TBS może uzależniać wypłacenie tej kwoty od znalezienia następcy dla najemcy. Zwrot jednakże nie może nastąpić później niż w ciągu 12 miesięcy od dnia opróżnienia mieszkania. Należy również dodać, że w przypadku ustania najmu i braku zaległości czynszowych, a także "normalnemu" zużyciu mieszkania na dzień jego oddania, zwrotowi podlega także zwaloryzowana równowartość kaucji uiszczonej przy zawarciu umowy.
Podstawa prawna:
ustawa z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa społecznego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 ze zm.),
ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz 733 ze zm.).
Uwaga!
Kolejna nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego miała miejsce w dniu 22 czerwca 2017r. Najważniejsze zmiany odnoszące się do najemców lokali w TBS w dotychczas obowiązujących przepisach to m.in.:
- zniesienie wymogu zapewnienia minimum 50% lokali mieszkalnych w budynku dla osób wychowujących przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko,
- podwyższenie maksymalnej kwoty partycypacji przyszłego najemcy lokalu w TBS z 25% na 30%.